9 Jul 2020

REAL ESTATE: Immobili più sostenibili cercansi

Global Watch

Il settore Real Estate è stato fortemente colpito dalla pandemia COVID-19 e, se ci concentriamo sulla dimensione finanziaria, gli impatti sono già evidenti. Al 3 aprile, il valore aziendale (al netto del debito) degli asset immobiliari ha subito un crollo del 25% o più nella maggior parte dei settori, in particolare nel settore Hospitality e Leisure. Alcune asset class, soprattutto quelle che comportano maggiore densità di flussi e presenza umana, come lo student housing, i centri commerciali e le strutture sanitarie, hanno subito lo shock più forte. Altre risentiranno degli impatti economici negativi in un secondo momento, a causa delle variazioni di occupancy, viste le restrizioni imposte agli spostamenti, la fiducia dei consumatori che si affievolisce e, di conseguenza, anche quella degli investitori.

 

Le conseguenze del lockdown sugli immobili

Pur considerando i benefici a breve termine dell'e-commerce, il rendimento degli immobili nel comparto della logistica potrebbe diminuire, a seguito del ridotto transito a livello globale di merci e persone (il semplice commercio online da e verso alcuni paesi è stato ridotto). Il lockdown, imposto in modo disallineato nei diversi Paesi, ha anche notevolmente contratto il tasso di rendimento atteso per la locazione e le nuove costruzioni. Lo sviluppo di nuovi siti è stato ritardato e le misure di distanziamento sociale metteranno a dura prova la capacità dei locali commerciali di generare flussi di cassa costanti.

Il lato positivo è che la domanda dei consumatori si sposterà probabilmente verso immobili più efficienti, soprattutto perché l'esperienza dell'isolamento ha posto in risalto i downsides degli edifici ad alta intensità energetica. Per gli immobili residenziali, in cui le persone d'ora in poi vivranno e lavoreranno intensamente grazie allo smart-working, l’assenza di spazi flessibili e di sistemi energetici efficienti è destinata a guidare la nuova domanda. L'Italia, dove il calo del fatturato del settore immobiliare è stimato tra i 9 e i 22 miliardi di euro rispetto ai risultati del primo trimestre dello scorso anno, sta già sperimentando una crescente domanda di immobili di alta qualità che possano offrire un ambiente di vita e di lavoro efficiente e sano.

Nel lungo termine, il segmento Real Estate rimarrà un’asset class alternative interessante in quanto continuerà ad offrire buoni rendimenti risk-adjusted, meno correlati ad altre asset class puramente finanziarie. Il Real Estate ha una dimensione anticiclica che meno risente delle oscillazioni inflazionistiche che presumibilmente si concretizzeranno a seguito di quelle politiche monetarie non convenzionali che l’UE sta mettendo in campo. L'appetito degli investitori in alcuni segmenti del mercato aumenterà e la sostenibilità è pronta a svolgere un ruolo molto importante. Il rischio cui il settore va incontro è la difficoltà di asset-owners e investitori di divenire captive verso la crescente domanda di edifici sicuri ed efficienti da parte di affittuari e utenti. Ma, oltre a rispondere alle richieste a breve degli inquilini, il settore dovrà anche concentrarsi su una prospettiva a lungo termine. Molti investitori immobiliari non sono infatti pronti a implementare i modelli operativi sostenibili e digitali necessari per rendere gli immobili più sicuri e più sani.

Un cambio di rotta notevole se si considera che, fino a pochi mesi fa, il dibattito sulla sostenibilità stava diventando cruciale nella definizione delle priorità di molti settori finanziari, Real Estate compreso. In ogni caso i rendimenti degli edifici ad alta intensità energetica potranno comprimersi – non solo a causa delle crescenti pressioni normative o delle diverse pratiche lavorative, che in parte sopravvivranno alla crisi, ma anche perché se il settore non si reinventa, l’intensificarsi della crisi climatica impatterà enormemente l’appetibilità dello stock presente sul mercato.

 

Crisi sanitaria e climatica

Date le caratteristiche della crisi sanitaria che stiamo vivendo, gli operatori finanziari dovrebbero attenersi a due assunti:

1. Pandemie e cambiamenti climatici, sono crisi fisiche e interconnesse.

2. Il settore Real Estate è sempre più impattato da questa tipologia di crisi.

In un mondo globalizzato, raramente le crisi non sono interconnesse. L'aumento della temperatura crea i presupposti affinché la sempre più frequente migrazione delle specie animali aumenti il rischio di trasmissione di agenti patogeni tra gli animali e l'uomo. Di conseguenza, le pandemie diventeranno più frequenti in futuro, se non si adottano immediatamente misure rigorose per limitare il cambiamento climatico.

Il settore Real Estate ha un ruolo cruciale in questo senso. Gli edifici sono responsabili di circa un terzo delle emissioni globali di gas serra e consumano il 40% dell'energia mondiale. Il settore sta ottenendo risultati inferiori rispetto ad altre industrie nel modificare le sue emissioni di CO2, e sta ancora contribuendo fortemente al climate change.

Inoltre, le pandemie e i cambiamenti climatici hanno una peculiarità comune che colpisce enormemente il mercato immobiliare: entrambe causano shock fisici e sono crisi non lineari e non stazionarie. Poiché la finanza Real Estate tratta collaterali fisici, il settore sta riscoprendo le sue fragilità proprio in relazione a crisi di questo tipo. Gli ospedali, ad esempio, si rivelano vulnerabili per la loro poca flessibilità e resilienza morfologica. Le unità residenziali, una volta utilizzate in modo intensivo come nel caso dello smart-working, ci si presentano come asset estremamente energy-consuming. I centri commerciali, il cui modello di business si basa sull'aggregazione e sulla vicinanza di diversi servizi, non sono pronti per misure di distanziamento sociale. Questi shock nelle crisi fisiche, prima o poi, diventano impatti socio-economici sistemici, con uno spillover negativo sulla domanda, come già detto, sul settore in generale.

 

Reinventare il settore Real Estate

Alcuni investitori internazionali stanno già guardando al raggiungimento di una soglia di resilienza capace di attenuare eventuali shock fisici e di mercato, oltre a ridurre il proprio carbon-footprint.

Quando si tratta di resilienza, la priorità è comprendere appieno le eventuali debolezze del proprio organismo operativo e quindi costruire capacità interne di gestione. Gli investitori Real Estate dovrebbero prima di tutto cogliere l'occasione per decarbonizzare il proprio portafoglio e rendere le loro operazioni sostenibili – ad esempio, digitalizzando beni e servizi per gli affittuari e gli utenti degli edifici. Al fine di fornire controlli sulla sicurezza e sulla salute degli spazi o di monitorarne i consumi – e quindi i livelli di emissioni di CO2 – la tecnologia può supportare approcci sofisticati per la misurazione e la valutazione della sostenibilità, diversificando il rapporto tra rischi/opportunità sanitarie.

In secondo luogo, gli investitori potrebbero impiegare una parte delle loro risorse per la costruzione di infrastrutture energetiche rinnovabili e per l'ammodernamento degli edifici. I rendimenti potrebbero ridursi nel breve termine, ma tali investimenti sarebbero destinati sia alla riduzione del rischio sia all’ottimizzazione delle opportunità di mercato, rimanendo in vantaggio rispetto alla concorrenza grazie alla costruzione di un modello operativo resiliente per le crisi che ci attendono.

In terzo luogo, è possibile combinare gli investimenti tradizionali con le pratiche ambientali, sociali e di governance (ESG) per massimizzare i rendimenti a lungo termine. Le aziende con una solida esperienza in materia di sostenibilità hanno l’opportunità di competere meglio nel mercato. Le società che trattano prodotti Real Estate con un'attenzione particolare alla sostenibilità saranno infatti meglio posizionate per affrontare le condizioni avverse, pur beneficiando di un contesto di mercato positivo.

Mentre la financial side del settore suggerisce di concentrarsi sui fondamentali di investimento – tassi di interesse, fattori macroeconomici e struttura finanziaria degli investimenti, tassi di sconto: tutti elementi che svolgono ancora un ruolo significativo nelle decisioni di investimento – Il COVID-19 e il cambiamento climatico ci ricordano che il settore immobiliare è un settore trainato da mutevoli abitudini sociali. La crescente domanda di edifici più sicuri, più sani e più sostenibili guiderà il mercato, determinando al contempo la velocità con cui questo settore riuscire a reinventare se stesso.

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